Dans la capitale, l’offre de logements en location privée recule d’année en année, avec des milliers d’unités qui disparaissent du parc disponible. Et cela ne date pas du tout du début du mandat d’Emmanuel Grégoire, l’adjoint à l’urbanisme et figure de la gauche, adversaire de la ministre de la Culture lors des élections municipales.
La crise du logement s’accentue à Paris d’année en année et s’impose comme l’un des thèmes phares de la campagne des municipales. « Depuis que Jean …
La remarque qui fait surface lors de la discussion publique provient de Rachida Dati, qui, le dimanche 1er février sur l’émission politique « Le Grand Jury », a avancé qu’Emmanuel Grégoire, adjoint à l’urbanisme, aurait fait disparaître « plus de 150 000 logements » du parc locatif privé de la capitale. Selon la ministre de la Culture, maire du 7e arrondissement et candidate LR à la succession d’Anne Hidalgo, Paris aurait été passée « de 510 000 logements privés à aujourd’hui moins de 350 000 » durant le mandat de l’adjoint à l’urbanisme de son adversaire socialiste (soutenu par la gauche non-LFI), entre 2020 et 2024. Mais la réalité est-elle conforme à ce qui est avancé ?
En réalité, l’érosion évoquée par Rachida Dati ne s’est pas produite durant les quatre années où Emmanuel Grégoire a dirigé la commission urbanisme de la mairie de Paris, mais sur une période qui s’étend sur plus de trente ans. Selon l’Insee, le parc privé locatif non meublé parisien comptait 514 228 logements en 1990, soit trente ans avant le début du mandat de premier adjoint d’Emmanuel Grégoire, en 2020.
Une véritable accélération de la diminution du parc privé à louer
En réalité, la réduction de l’offre de biens privés destinés à la location a commencé bien avant l’arrivée du Parti socialiste (PS) à l’hôtel de ville, en 2001. Cette baisse a été amorcée sous les mandats de Jacques Chirac (1977-1995) puis de Jean Tiberi (1995-2001), tous deux issus du même camp politique que Rachida Dati. Entre 1982 (dates du recensement les plus récentes fournies par l’Insee à 42mag.fr) et 1999, le parc privé non meublé a perdu en moyenne 3 943 logements par an, selon les relevés décennaux.
Dans ce cadre, les logements du parc privé non meublé sont pris en compte ici parce que leurs baux de longue durée favorisent une installation pérenne, contrairement aux locations meublées.
En 2011, sous Bertrand Delanoë et trois ans avant l’entrée en campaign d’Anne Hidalgo, ce même parc locatif non meublé était estimé à 424 000 logements, d’après l’Insee. Au cours des deux mandats de la maire socialiste, on observe une poursuite de la diminution des biens non meublés à louer. Paris en comptait 346 000 onze ans plus tard, selon le recensement de 2022. Cela représente une perte de 78 000 logements, soit une moyenne de 7 094 locations de moins par an. Ainsi, la réduction du parc privé dédié à la location s’est bel et bien accélérée sous la gouvernance d’Anne Hidalgo, même si l’ampleur retenue par Rachida Dati est jugée excessive par les observateurs.
L’encadrement des loyers et l’augmentation de la taxe foncière en question ?
« Plusieurs contraintes » imposées par la mairie de gauche seraient à l’origine de cette évolution, selon la candidate LR lors du plateau du Grand Jury. Au premier rang figure l’encadrement des loyers instauré en 2019 dans la capitale. Elle soutient que cette mesure a été mise en place « sans réflexion, sans vision, sans étude d’impact ».
Cependant, ce dispositif a été soumis à des bilans annuels par des observatoires indépendants. L’un des rapports d’évaluation de l’Apur (Atelier parisien d’urbanisme) indique en 2025 qu’« aucune baisse durable du nombre d’annonces locatives ne semble pouvoir être attribuée directement à l’encadrement ».
Pour Rachida Dati, l’explosion de la taxe foncière, qui a connu une hausse d’environ 62 % selon les chiffres votés par le Conseil de Paris en 2023, expliquerait aussi la réduction du parc privé. Sa position est contredite par l’équipe d’Emmanuel Grégoire, qui rappelle que les données de la Direction générale des collectivités territoriales (DGCL), communiquées à 42mag.fr, ne corrobent pas cette explication. Selon Alain Trannoy, spécialiste de l’économie publique et directeur de recherche à l’EHESS, la taxe foncière reste un coût fixe pour les propriétaires, qu’ils occupent ou non leurs biens, et ne serait donc pas déterminante dans le calcul du choix entre location et non-location.
Le PLU, un frein à la mise en location ?
Rachida Dati avance que le plan local d’urbanisme (PLU) constitue une autre « contrainte » dissuadant les propriétaires de louer leurs biens. Elle pointe notamment l’inscription de certains immeubles sur la liste des « emplacements réservés pour logements », ou ce que certains appellent le « pastillage ». Selon elle, une partie de la surface des immeubles pastillés doit être convertie en logements sociaux en cas de travaux importants ou d’extension. En cas de refus des propriétaires, le permis de construire peut ne pas être délivré.
La mairie, de son côté, déclare que le « pastillage » ne vise pas à forcer une vente à la Ville et qu’il ne s’agit pas d’un signal de moindre confiance pour la location. Selon ses services, ce mécanisme n’entraîne pas automatiquement une vente à la Ville et ne concerne pas directement les loyers. La Ville explique que le seul scénario conduisant à une acquisition publique est l’exercice d’un droit de délaissement par le propriétaire; dans ce cadre, l’action publique peut intervenir, mais cela n’a aucun impact direct sur une éventuelle location par le propriétaire.
Une réduction du parc sur le long terme
Si les arguments de Rachida Dati sur l’accélération de la décrue du parc privé peuvent être discutables, les spécialistes avancent d’autres hypothèses à plus long terme. Isabelle Kabla-Langlois, directrice régionale de l’Insee pour l’Île-de-France, identifie deux phases distinctes. Entre 1982 et 2006, le parc locatif privé parisien recule de 94 000 logements, tandis que la part de propriétaires occupants augmente (environ 92 000 personnes), ce qui reflète une substitution où des locataires deviennent propriétaires, entraînant une réduction du parc locatif privé.
Une seconde dynamique démarre à partir de 2006 : une substitution des logements non meublés loués au profit de locations meublées destinées à des usages touristiques ou à des baux courts. Sous cet angle, les logements meublés pour la location touristique ont connu une hausse marquée au cours des quinze années suivantes. Cette tendance a été renforcée par les choix de certains bailleurs, qui privilégient des loyers plus attractifs sur des périodes plus courtes. Par exemple, des locations destinées à des étudiants peuvent être transformées en locations touristiques durant l’été, afin de maximiser les revenus.
Les données d’Airbnb et d’autres sources montrent que les annonces de logements parus dans Paris restent importantes: sur le marché, une part notable concerne des logements entiers et disponibles pour des périodes courtes, ce qui a été mis en évidence par des analyses publiées en octobre 2025 par l’Apur. Ces locations meublées touristiques représentent aujourd’hui environ 3,5 % du parc total de logements parisien, et dans certains quartiers, ce chiffre peut atteindre des niveaux bien supérieurs, proche des 20 %.
Le problème des logements inoccupés
Les recensements de l’Insee révèlent aussi une hausse marquée des résidences secondaires à Paris, en corrélation avec le développement des locations meublées touristiques. En 2022, Paris comptait environ 137 000 résidences secondaires, contre 80 000 en 2006. L’Apur souligne un paradoxe : « À Paris, depuis la moitié du XXe siècle, le nombre total de logements ne cesse d’augmenter, alors que le nombre de logements occupés toute l’année ne cesse de diminuer; la raison est simple : la part des logements inoccupés est en forte hausse ».
Par ailleurs, l’étude met en garde contre d’éventuels effets de la loi climat et résilience adoptée en 2021. Cette réglementation vise à progressivement supprimer les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F, G ou E, en interdisant leur mise en location à partir de certains seuils. Selon l’Apur, près de 567 000 logements pourraient bientôt se voir interdits à la location en France, dont plus de 308 000 déjà locataires. L’agence redoute donc une augmentation potentielle de la vacance des logements à Paris à mesure que l’interdiction s’applique aux logements classés E à partir de 2025.
